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タワマン節税に関して 国税庁方針を発表





こんにちは、今回取り上げる話題は

先日ニュースにもなりました

タワーマンション節税に関する国税庁の方針の件です。


このタワーマンション節税に関しては

以前から話題にあがっており、

2018年以降に建設された20階以上のマンションの

物件価格に対する相続税評価額の見直しが一度されていました。


しかし、今回新たにその相続税評価額に関して新ルールが誕生するとの事です。


“タワマン節税効果が「無効化」となってしまう・・・”


と、いうお話しです。



始めに、不動産が相続時の節税対策になるという点から

簡単に説明したいと思います。


みなさん、友人や同僚・ご家族またはインターネット等で

一度は見たり聞いたりした事があるかもしれません。



【不動産は節税対策になりますよ】というワード



ざっくりとご説明すると同じ価値なら

現金でそのまま相続するより

不動産として相続する方が相続税額を抑える事が出来ますよ!

という仕組みなのですが、おおまかな概要をご説明します。

※今回は、ブログの内容として

 相続時の節税ポイントに限定して書かせていただきます。




まず、不動産の相続税評価額は土地と建物から求めます。

・土地:路線価(実勢価格の約80%)

・建物:固定資産税評価額(実勢価格の約70%)

※実勢価格とは実際に市場で売買取引された価格です


こちらに加えて、土地については

「小規模宅地等の特例」という制度もございます。

対象となれば、さらに相続税評価額が低くなります。




上記の事から

不動産の場合、相続税評価額(価値が約70~80%)に税率を掛けて相続税を計算します。

現金の場合だと現金(100%)に税率を掛けて、相続税を計算しますので


そのまま現金で相続するよりも、

同じ価値なら不動産の方が節税になりますね!

というイメージです。

※詳しい内容は税理士の先生に確認が必要です。



ここまで、ただでさえ節税になる不動産ですが

その中でも、タワーマンションが節税になると注目されている事には

理由は大きく2点ございます。


(例では、従来の相続税評価額ルールと新相続税評価額ルールを比較しました。)



高層階ほど「実勢価格」と「相続税評価額」の乖離が大きい


例として、

実勢価格(物件価格)1億1,900万円の物件の場合

相続税評価額は従来3,720万円(相続税約12万円)であったのですが、

今回の新ルールでは上記の相続税評価額が7,140万円(相続税約508万円)

となってしまいます。(相続税評価額計算式省略)


ご存じの方も多いかと思いますが

マンションに関しましては、同じ間取り・広さであっても下層階の

お部屋よりも上層階のお部屋の方が価格が高くなる特性がございます。


特に最上階などはプレミア価格になっている場合もあります。


その差は、沖縄でも2階と最上階では価格が2倍以上違う物件もございます。


都内のタワーマンションだと、さらに顕著になると聞いております。

 



②一戸建てなどと比べて、タワーマンションは一住戸あたりの敷地面積が狭い(土地の持ち分が少ない)


例として、

単純に、タワーマンションになれば階層も多くなり


必然的にお部屋の数も増えるので


土地の広さに対して、一住戸当たりの土地の持ち分は少なくなります。




この2点を踏まえたマンションの特性を背景に、


実際に売買されている実勢価格と相続時に発生する


相続税評価額との差がタワーマンションの上層階だと一段と大きくなってしまう。


そこをうまく活用したのが、

タワーマンションを節税対策として、

資産家や富裕層を中心に注目を浴びているという事です。




しかし、今回不動産相続税評価方法が改定され

厳しい変更となる予定との記事が発表されたのです。



ガーーーーーン(;´Д`)!!!!!




これは、タワーマンションを節税目的で購入している

資産家や富裕層の方にとっては、あまりよろしくないニュースですね…


節税効果があるから購入したのに、

そのメリットが少なくなるのであれば……


これを機にタワーマンションを売却して、別の投資先(不動産以外など)に


切り替えるようと考える方も出てくるかもしれません。


しかし、

相続税の対象となる人は、国民の10人に1人くらいの割合といいます。


現在、首都圏を中心(沖縄も)にマンションの価格帯が高騰している要因の一つとして


節税目的で購入している方も増えているためとも考えられますが、


相続税対象となる人が少ない現状であれば、


すぐに大きな影響が出るという事は考えにくいと私は思います。


今後のマンション新築市場・中古市場の動向は注視していきたいところですね。



ここまで、少し長くご説明いたしましたが、

現在、沖縄県に関しましては…


このタワーマンション節税に当てはまる

分譲マンションはございません‼‼(すみません。私が把握している範囲です)


※那覇市おもろまちの RYU:X TOWER(リュークスタワー)

 30階建ても2015年完成です。


ただ、県外・国外の資産家や富裕層からも

人気の沖縄県ですので


沖縄県の物件を検討しているお客様が複数のマンションを


所有している事も少なくありません。

(実際、都内等のタワーマンションを所有している方も多いです)


そういったお客様と話す話題としてもそうですが、


今後、新たに建つであろう沖縄のタワーマンションを想像しながら

情報収集しておくことも大事だと考えております。



最後まで、お読みいただきありがとうございました。












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